Interviu cu Dl.Cristian Ivanoiu – Dir. General MivaElco despre modul în care mentenanța preventivă contribuie la funcționarea sigură și eficientă a clădirilor comerciale și industriale.
În multe companii, mentenanța tehnică este încă privită ca o activitate care devine necesară doar atunci când apare o problemă. O instalație electrică cedează, un echipament HVAC nu mai funcționează, apare o avarie la instalația sanitară sau o defecțiune într-un sistem de protecție la incendiu, iar intervenția este solicitată abia în acel moment.
În practică, această abordare poate genera costuri mult mai mari decât implementarea unui program de întreținere planificat. O defecțiune înseamnă nu doar reparația propriu-zisă, ci și întreruperi de activitate, întârzieri, disconfort pentru utilizatori și, uneori, investiții suplimentare care ar fi putut fi evitate.
Am discutat cu Cristian Ivanoiu, specialist cu experiență în domeniul instalațiilor și al mentenanței tehnice, despre cele mai frecvente greșeli întâlnite în administrarea clădirilor și despre modul în care o strategie preventivă poate contribui la protejarea investițiilor pe termen lung.
Cuprins
- Cum s-a schimbat modul în care companiile privesc mentenanța tehnică?
- De ce lipsa defecțiunilor nu înseamnă că instalațiile funcționează în parametri optimi?
- Ce înseamnă, în practică, mentenanță tehnică completă?
- Care sunt cele mai frecvente probleme întâlnite în clădirile comerciale și industriale?
- Ce instalații sunt cel mai des neglijate?
- Cum se stabilește frecvența verificărilor și a reviziilor?
- Care sunt costurile ascunse ale mentenanței reactive?
- Ce diferențiază un partener de mentenanță de o companie care execută doar intervenții punctuale?
- Cum vede Cristian Ivanoiu evoluția domeniului în următorii ani?
- Ce recomandări are pentru administratorii și proprietarii de clădiri?
1. În ultimii ani se vorbește tot mai des despre mentenanță preventivă și Facility Management. Ce s-a schimbat în modul în care companiile privesc administrarea unei clădiri?
În urmă cu câțiva ani, accentul era pus aproape exclusiv pe intervențiile de urgență. Astăzi observăm o schimbare de perspectivă. Tot mai multe companii înțeleg că funcționarea unei clădiri nu depinde doar de calitatea instalațiilor, ci și de modul în care acestea sunt întreținute pe întreaga durată de exploatare.
Administratorii și managerii urmăresc din ce în ce mai mult predictibilitatea costurilor și continuitatea activității. O oprire neplanificată poate afecta procese operaționale, relația cu clienții sau chiar imaginea companiei. Din acest motiv, mentenanța începe să fie privită ca parte a managementului unei investiții, nu doar ca o activitate tehnică.
2. Mulți proprietari consideră că, dacă instalațiile funcționează, nu există motive de îngrijorare. Este suficient acest criteriu?
Nu întotdeauna.
Foarte multe probleme evoluează în timp fără să producă efecte vizibile în fazele inițiale. Un contact electric poate începe să se încălzească, un echipament HVAC își poate pierde treptat eficiența, iar o pompă poate funcționa în afara parametrilor recomandați fără ca utilizatorii să observe imediat.
În lipsa unor verificări periodice, aceste situații sunt descoperite doar atunci când apare o defecțiune majoră. În acel moment, costurile sunt aproape întotdeauna mai mari decât cele necesare pentru prevenirea problemei.
3. Ce înseamnă, în practică, mentenanță tehnică completă?
Înseamnă o abordare integrată asupra tuturor instalațiilor care asigură funcționarea unei clădiri.
Nu discutăm doar despre reparații, ci despre planificarea verificărilor, monitorizarea echipamentelor, efectuarea reviziilor periodice, documentarea intervențiilor și evaluarea permanentă a stării instalațiilor.
Instalațiile electrice, sistemele HVAC, instalațiile sanitare, echipamentele de protecție la incendiu și celelalte instalații tehnice trebuie privite ca un ansamblu. Dacă unul dintre aceste sisteme funcționează necorespunzător, efectele se pot răsfrânge asupra întregii exploatări a clădirii.
Persoanele interesate să înțeleagă în detaliu modul în care este organizată o astfel de activitate pot consulta ghidul dedicat mentenanței tehnice complete pentru clădiri, disponibil la https://www.mivaelco.ro/mentenanta-tehnica-completa-facility-management-cladiri.
4. Care sunt cele mai frecvente probleme pe care le identificați în clădirile comerciale și industriale?
Cele mai multe nu sunt spectaculoase și tocmai de aceea sunt ignorate.
Întâlnim frecvent conexiuni electrice slăbite, echipamente care funcționează cu un consum energetic mai mare decât ar trebui, filtre HVAC care nu au fost înlocuite la timp, instalații sanitare cu pierderi minore sau sisteme PSI care nu au fost verificate conform programului stabilit.
Individual, fiecare dintre aceste probleme poate părea nesemnificativă. Împreună însă, ele pot conduce la scăderea performanței clădirii, la creșterea costurilor de exploatare și la apariția unor defecțiuni complexe.
5. Există anumite instalații care sunt neglijate mai des decât altele?
Da. În general, sunt neglijate tocmai instalațiile care funcționează „în fundal” și nu interacționează direct cu utilizatorii.
De exemplu, sistemele de ventilație, componentele tablourilor electrice, anumite echipamente din instalațiile sanitare sau elementele auxiliare ale instalațiilor de protecție la incendiu ajung uneori să fie verificate doar atunci când apar probleme.
Realitatea este că fiecare dintre aceste instalații are propriul ciclu de întreținere și propriile recomandări privind verificările periodice.
6. Cum se stabilește frecvența operațiunilor de mentenanță?
Nu există un calendar universal.
Programul trebuie adaptat în funcție de destinația clădirii, gradul de utilizare, complexitatea instalațiilor, recomandările producătorilor și obligațiile prevăzute de legislație.
O hală industrială, un centru logistic, o clădire de birouri sau un lanț de magazine vor avea cerințe diferite și, implicit, planuri de mentenanță diferite.
Important este ca aceste activități să fie planificate și documentate, nu realizate doar atunci când apare o problemă.
7. Care sunt costurile ascunse ale mentenanței reactive?
Foarte multe persoane compară doar costul unei intervenții cu costul unei revizii preventive.
În realitate, diferența este mult mai mare.
O defecțiune poate însemna oprirea activității, întârzieri în livrarea serviciilor, consum energetic suplimentar, deteriorarea altor echipamente și reducerea duratei de viață a instalațiilor.
La acestea se pot adăuga costurile generate de intervențiile în regim de urgență, reorganizarea activității și eventualele pierderi comerciale cauzate de indisponibilitatea spațiului.
Din acest motiv, mentenanța preventivă trebuie analizată în contextul costului total de exploatare al unei clădiri, nu doar prin prisma valorii unei singure intervenții.
8. Ce diferențiază o companie care execută intervenții punctuale de un partener care gestionează mentenanța unei clădiri?
Diferența este una de abordare.
Intervenția punctuală rezolvă o problemă existentă.
Un program de mentenanță urmărește prevenirea apariției acelor probleme.
Acest lucru presupune planificare, evidența tuturor intervențiilor, urmărirea istoricului instalațiilor, evaluarea riscurilor și actualizarea permanentă a planului de întreținere în funcție de evoluția clădirii.
Mai multe informații despre modul în care este organizat un astfel de serviciu sunt disponibile în pagina dedicată mentenanței tehnice complete, disponibilă la https://www.mivaelco.ro/mentenanta-tehnica-completa.
9. Cum vedeți evoluția domeniului în următorii ani?
Cred că accentul va fi pus tot mai mult pe prevenție și pe utilizarea informațiilor colectate din exploatarea clădirilor.
Administratorii vor solicita din ce în ce mai mult predictibilitate, raportare și planificare. Nu va mai fi suficient ca o intervenție să fie executată corect. Va conta și capacitatea de a anticipa problemele, de a urmări performanța instalațiilor și de a fundamenta deciziile tehnice pe date concrete.
Această schimbare va conduce la o administrare mai eficientă a clădirilor și la o utilizare mai responsabilă a investițiilor realizate în infrastructura tehnică.
10. Ce recomandare le-ați transmite administratorilor și proprietarilor de clădiri?
Să privească mentenanța ca pe o investiție în funcționarea pe termen lung a clădirii, nu ca pe o cheltuială inevitabilă.
O clădire performantă nu este aceea în care echipele tehnice intervin rapid după apariția unei defecțiuni, ci aceea în care majoritatea problemelor sunt prevenite printr-un program bine organizat de verificări, revizii și monitorizare.
Experiența arată că o strategie coerentă de mentenanță contribuie la reducerea riscurilor operaționale, la optimizarea costurilor și la prelungirea duratei de exploatare a instalațiilor. În final, aceasta înseamnă mai multă siguranță pentru utilizatori și o protecție mai bună a investiției realizate în fiecare clădire.
