Întrebarea asta pare, la prima vedere, genul de întrebare pe care o arunci într-o seară pe canapea, cu telefonul în mână, când scrollezi anunțuri și te trezești că ai salvat deja trei apartamente pe care nu ți le permiți. Se întâmplă.
Că doar e ușor să te îndrăgostești de o bucătărie luminoasă, de o vedere spre parc, de ideea că ai, în sfârșit, un loc al tău. Doar că între vis și chei există partea aceea mai puțin poetică, cu calcule, condiții și o bancă ce gândește în procente, nu în planuri de duminică.
Când spui „salariul minim”, nu vorbești despre o sumă universală, valabilă pentru oricine, oricând. Vorbești despre o combinație între prețul locuinței, avans, perioada pe care vrei s-o alegi, dobândă, alte datorii, stilul tău de viață și, mai ales, cât de mult vrei să te simți în siguranță în lunile în care viața vine cu surprize. Pentru că vine. Uneori cu un frigider care moare fix după ce ai semnat actele, alteori cu o rată care crește pe nesimțite, fără să-ți ceară voie.
Ce vede banca atunci când se uită la salariul tău
Banca nu te vede ca pe omul care muncește, mai obosește, mai are o zi cu nervi și își cumpără o geacă fiindcă, pur și simplu, afară e iarnă. Te vede ca pe un set de venituri și riscuri. De obicei contează venitul net, adică banii care chiar ajung la tine, nu brutul frumos de pe contract.
Contează și cât de „stabil” arată venitul. Un contract pe perioadă nedeterminată e, în general, liniștitor pentru bancă. Dacă ai PFA, comisioane, chirii, dividende sau venituri care fluctuează, banca poate să fie mai rezervată. Uneori îți ia în calcul doar o parte din ele sau îți cere vechime mai mare. Nu e mereu corect, dar e felul lor de a spune: vrem să fim siguri că luna viitoare nu dispar banii din peisaj.
Și, pe lângă venit, se uită atent la istoricul tău. Dacă ai avut întârzieri, dacă ai strâns credite mici care, la un loc, îți mănâncă spațiul lunar, dacă folosești cardul de credit până la limită. Uneori o rată mică, luată pe fugă pentru un telefon, devine o pietricică în pantof. Nu te oprește din mers, dar te face să șchiopătezi exact când ai nevoie să alergi. Acestea pot fi o piedică când vine vorba pentru un credit ipotecar.
Pragul de rată care îți poate decide soarta
În practică, banca se uită la gradul de îndatorare, adică la ce parte din venitul tău se duce pe rate. Există limite, iar acestea fac diferența dintre „merge” și „nu se poate”. Pe hârtie, dacă ai un venit net de 6.000 lei și limita ar fi, de exemplu, 40%, banca ar putea accepta rate totale de până la 2.400 lei.
Numai că apare un detaliu pe care nu ți-l spune nimeni cu zâmbet larg: între „acceptat” și „sănătos” e o distanță. Dacă trăiești la limită cu rata, nu mai trăiești, doar plătești. Și nici nu-ți dai seama cât de repede se strânge lațul, fiindcă nu vine dintr-o dată. Vine în pași mici: o dobândă care urcă, utilități mai scumpe, o vizită la dentist, o zi în care mașina decide să te lase fix când ai nevoie de ea, nu când are chef.
Eu aș fi atent la ideea de „rata confortabilă”. Adică o rată mai jos de maximumul pe care îl acceptă banca. O zonă în care, dacă îți apare o cheltuială neașteptată de vreo 700 de lei într-o lună, nu intri în panică. Pentru mulți, asta înseamnă undeva pe la 25% până la 30% din venitul net, dacă se poate. Sună conservator, știu. Dar conservator e și să nu-ți strici somnul, relația sau sănătatea pentru o rată.
Cât înseamnă asta în bani, cu exemple care seamănă a viață
Hai să traducem totul în cifre, că altfel rămânem în teorie. Imaginează-ți o locuință decentă, nu un palat, dar nici o cutie de chibrituri, într-un oraș în care prețurile nu sunt chiar blânde. Să presupunem un împrumut pe 30 de ani și o dobândă care, în perioada asta, nu e tocmai prietenoasă.
La un împrumut în jur de 250.000 lei, o rată lunară tipică, mai ales în scenariile cu dobândă variabilă, poate să se ducă undeva pe la 1.700 până la 1.900 lei. Ca banca să accepte o rată de genul ăsta la limita de 40%, ar trebui un venit net cam între 4.300 și 4.800 lei, în funcție de ce alte obligații mai ai.
Doar că, pentru viața reală, unde mai există și haine, și mâncare, și zile proaste, eu aș zice că un venit net de aproximativ 5.500 lei e deja mai realist, fiindcă îți lasă loc și pentru economii, și pentru perioadele în care nu-ți iese totul perfect.
Dacă urci spre un împrumut de 340.000 lei, lucru care se întâmplă surprinzător de repede când te uiți la piața din orașele mari, rata poate să stea în zona de 2.300 până la 2.600 lei. Matematic, plafonul de 40% te duce la un venit net de circa 5.800 până la 6.500 lei. Practic, dacă vrei să nu simți că locuința te deține pe tine, nu invers, un venit net de 7.000 lei sau mai mult începe să fie pragul acela în care respiri.
Și acum partea incomodă, dar sinceră: salariul minim net, pentru o persoană singură, e de obicei prea mic pentru scenariile astea, dacă vorbim de un apartament obișnuit și de o rată care să nu te strivească. Poate funcționa doar dacă ai un avans mare, găsești o locuință mult sub media pieței sau ești într-un context special, cum ar fi un cuplu cu două venituri stabile și fără alte datorii. Altfel, ajungi să cauți un unicorn printre anunțuri, iar unicornul, de cele mai multe ori, are o problemă ascunsă.
Avansul, acea sumă care îți schimbă complet povestea
Avansul e ca o ancoră bună. Cu cât e mai mare, cu atât împrumutul e mai mic și rata lunară se mai îmblânzește. Doar că avansul e, pentru mulți, cea mai grea bucată din puzzle. Nu pentru că n-ar exista intenție, ci pentru că între chirie, mâncare, transport și viața care se tot întâmplă, economisirea devine uneori un sport de anduranță.
În piața „standard”, băncile au cerut frecvent avans de la 15% în sus, iar unele situații cer chiar mai mult, în funcție de profil și de tipul locuinței. Există și programe cu avans mai mic, dar vin cu limite și condiții. Important e să le înțelegi, nu doar să le bifezi, altfel riști să te trezești că apartamentul perfect nu intră în regulile programului.
Și mai e ceva, pe care mulți îl află abia după: avansul nu e singura cheltuială inițială. Apar taxe notariale, evaluarea imobilului, acte, poate comisioane, apoi mobilarea, reparațiile, micile detalii care costă fix atunci când ai impresia că ai terminat de plătit. Uneori dai avansul și te simți ca după un maraton, iar apoi mai apare încă un kilometru pe care nu l-a menționat nimeni.
Dobânda variabilă și liniștea care nu se poate trece în contract
Mulți oameni își fac calculele la rata de azi și se opresc acolo. Numai că dobânda variabilă are un talent neplăcut: îți arată cine e șeful exact când te obișnuise cu ideea că te descurci.
Dacă indicele urcă, urcă și rata. Uneori cu câteva sute de lei, care, în viața reală, nu sunt doar cifre. Sunt mesele din weekend, micile ieșiri, hainele copilului, abonamentul la sală pe care îl tot plăteai ca să-ți spui că ai grijă de tine.
De asta „salariul minim realist” nu ar trebui calculat la limită. Realist înseamnă să ai spațiu, un buffer, o plasă de siguranță. Să poți absorbi un șoc fără să-ți explodeze bugetul. Să nu fii obligat să alegi între rată și încălzire, între rate și o vizită la medic.
În mod paradoxal, liniștea costă. Nu o plătești ca pe un abonament, dar o construiești cu un venit ceva mai mare decât minimul și cu obiceiuri care îți lasă loc de manevră.
Deci, care e cifra, dacă ar fi să o spui pe românește
Dacă mă întrebi direct, pe limba omului care a stat cu pixul deasupra hârtiei și a simțit nodul acela în gât când vede totalul, aș zice așa: pentru un împrumut decent, într-un oraș mare, ca persoană singură, un venit net de la 5.500 lei în sus e zona în care începi să discuți fără să te minți. Dacă țintești ceva mai scump sau vrei să nu te bazezi pe noroc, un venit net în jur de 7.000 lei devine mai aproape de „respir” decât de „supraviețuiesc”.
În cuplu, lucrurile se schimbă mult, fiindcă veniturile se adună și riscul se împarte. Dar apare și un risc pe care nu-l găsești în tabele: cel emoțional. Dacă relația trece printr-o perioadă grea, rata nu ia pauză. Așa că, oricât de nepoetic ar suna, ajută să aveți discuții clare și să vă gândiți și la scenarii mai puțin plăcute. Nu e romantic, e matur.
Și, ca să nu o dau prea tehnic, merită să pui întrebări până când simți că înțelegi, nu doar că semnezi. Un broker bun sau un consilier care îți traduce actele în limba ta, omenească, poate să facă diferența dintre o alegere inspirată și una care te apasă ani la rând.
Nu e doar despre cât câștigi, ci despre cât îți rămâne după ce trăiești. Poți să ai un venit net de 6.000 lei și să ți se pară că ești ok, dar dacă dai 1.500 pe chirie, 800 pe mâncare, 400 pe transport și mai ai niște rate mici care, la un loc, se fac mari, spațiul tău real e mai mic decât pare. În schimb, dacă ai același venit, dar cheltuieli mai așezate și un obicei de a pune deoparte, ai altă putere și altă liniște.
Salariul minim realist, pentru o locuință cumpărată cu împrumut, e un amestec de matematică și temperament. Matematica îți spune ce îți acceptă banca. Temperamentul îți spune dacă vei putea trăi cu rata aceea fără să te simți captiv. Și, sincer, eu aș alege mereu varianta în care îți permiți să trăiești și să ai casa ta, nu doar s-o plătești.
